Функционирование рынка недвижимости
Основные понятия Инфраструктура рынка недвижимости. Субъекты рынка недвижимости. Виды сделок Признаки инфраструктуры 1 - наличие инвесторов-покупателей и инвесторов продавцов; 2 - использование инструментов согласования интересов продавцов-покупателей; З - наличие экономических отношений между продавцами и покупателями; 4 - экономические отношения между стоимостью и потребительской стоимостью товаров; 5 - наличие потребителей, заинтересованных в данном товаре и имеющих средства для его приобретения; 6 - получение дохода от объекта инвестирования; 7 - потребность в управлении для получения дохода. Особенности • Высокий «пороговый» уровень инвестиций ; • необходимость управления объектом; • Неоднородность недвижимости; • Защищенность доходов от инфляции; • Транзакционные издержки для коммерческой недвижимости составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой — могут достигать 10 % от цены. • Ценообразование на рынке недвижимости: плавный стабильный рост цены + результат переговоров контрагентов. • Сохранность инвестируемых средств (земля — неуничтожима, здания и сооружения — долговечные конструкции). Сущностные характеристики • Физические характеристики • Юридический и имущественный статус • Экономические условия сделки
Институциональные • органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею; • организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование; • органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных • органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений. Неинституциональные • предприниматели (строители-подрядчики и пр.); • инвесторы • девелоперы (застройщики), редевелоперы; • заказчики; • страховщики; • управляющие проектом; • управляющие недвижимостью; • оценщики; • финансисты; • аналитики; • участники фондового рынка недвижимости; • маркетологи; • специалисты по информационным технологиям; • информационно-аналитические издания и другие СМИ; • юристы; • специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала; • другие специалисты Уровни инфраструктуры • народнохозяйственный — макроуровень (на уровне федерального рынка недвижимости); • региональный (на уровне рынка недвижимости отдельного региона); • локальный (на уровне отдельного сектора рынка недвижимости); • объектный, микроуровень (на уровне отдельного объекта недвижимости).
Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов,обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения,возникающие: * в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами,застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости; * в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.; * в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр. Все они объединены одним общим началом — объектом недвижимости. Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания,ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д. «Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости. Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью. За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как: • специфика объектов недвижимости; • относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости; • воздействие рынка капитала; • невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.
2. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости Развитие рынка недвижимости определяется: • экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко; • финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест; • взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике. Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость» Факторы, воздействующие на рынок недвижимости. 1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости: 1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости; 1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью; 1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне. 2. Общеэкономическая ситуация: 2.1 - производство национального дохода; 2.2 - объем промышленного производства; 2.3 - занятость трудоспособного населения; 2.4. - ставки доходности финансовых активов; 2.5 - платежный баланс страны; 2.6 - состояние торгового баланса; 2.7 - притоки капитала; 2.8 - оттоки капитала; 2.9 - рост доходов населения; 2.10 - индекс потребительских цен. 3. Микроэкономическая ситуация: 3.1 - экономическое развитие региона; 3.2 - диверсификация занятости работоспособного населения; 3.3 - экономические перспективы развития региона; 3.4 - притоки капитала в регион; 3.5 - оттоки капитала из региона. 4. Социальное положение в регионе. 4.1 - возможность межэтнических и военных столкновений; 4.2 - отношение к частному капиталу; 4.3 - отношение к иностранному капиталу; 4.4 - устойчивость политики администрации региона; 4.5 - уровень безработицы в регионе; 4.6 - популярность проводимой администрацией региона политики. 5. Природные условия в регионе: 5.1 - экологическое положение в регионе; 5.2 - наличие развитой инфраструктуры. Сущность недвижимости как товара триедина: - физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.); - юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект); - экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.), затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.) и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.). В соответствии с этим любой из объектов недвижимости в процессе существования проходит несколько этапов. А именно: 1. Создание - инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство реконструкция), сдача в эксплуатацию. Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих. 2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа. 3. Управление объектами недвижимости - эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.
Популярное: Почему стероиды повышают давление?: Основных причин три... Почему человек чувствует себя несчастным?: Для начала определим, что такое несчастье. Несчастьем мы будем считать психологическое состояние... Как вы ведете себя при стрессе?: Вы можете самостоятельно управлять стрессом! Каждый из нас имеет право и возможность уменьшить его воздействие на нас... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (763)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |