Характеристика рынка недвижимости Хабаровского края
«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости. Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл. 1.).
Таблица 1. Характеристика рынка недвижимости Хабаровского края
За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как: - специфика объектов недвижимости; - относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости; - воздействие рынка капитала; - невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением. Развитие рынка недвижимости в Хабаровском крае определяется: - экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко; - финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест; - взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые части края находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части края или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности. Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие Хабаровского края в целом, так и отдельных частей края, и факторов, определяющих политическую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости Хабаровского края, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость» (рис. 2). Рис. 2 . Причинно-следственные связи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости
Факторы, воздействующие на рынок недвижимости. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости - 1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости; - 1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью; - 1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне. Общеэкономическая ситуация. - 2.1 - производство национального дохода; - 2.2 - объем промышленного производства; - 2.3 - занятость трудоспособного населения; - 2.4. - ставки доходности финансовых активов; - 2.5 - платежный баланс страны; - 2.6 - состояние торгового баланса; - 2.7 - притоки капитала; - 2.8 - оттоки капитала; - 2.9 - рост доходов населения; - 2.10 - индекс потребительских цен. Микроэкономическая ситуация. - 3.1 - экономическое развитие региона; - 3.2 - диверсификация занятости работоспособного населения; - 3.3 - экономические перспективы развития региона; - 3.4 - притоки капитала в регион; - 3.5 - оттоки капитала из региона. Социальное положение в регионе. 4.1 - возможность межэтнических и военных столкновений; 4.2 - отношение к частному капиталу; 4.3 - отношение к иностранному капиталу; 4.4 - устойчивость политики администрации региона; 4.5 - уровень безработицы в регионе; 4.6 - популярность проводимой администрацией региона политики. Природные условия в регионе. 5.1 - экологическое положение в регионе; 5.2 - наличие развитой инфраструктуры. Как видно на рис. 1, решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в Хабаровском крае, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. Взаимосвязи макроэкономических и микроэкономических факторов иллюстрирует диаграмма причинно-следственных взаимосвязей факторов, которая позволяет проводить анализ рынка недвижимости Хабаровского края как в динамике, так и по состоянию на момент анализа. При построении диаграммы необходимо обратить внимание на следующие моменты: - Диаграмма оказывается более эффективной, если рассматриваются взаимосвязи достаточно большого количества факторов. - При отборе данных необходима их группировка по отдельным факторам, которые хорошо известны. - В случае, если действие отдельных факторов более или менее стабильно, анализ взаимосвязей оказывается достаточно простым. - Если фактор, стоящий первым по порядку (например, политическая или общеэкономическая ситуация), технически труден для анализа, его не следует пропускать, поскольку макроэкономические факторы в значительной степени определяют и условия функционирования рынка недвижимости на микроуровне. - При систематическом составлении причинно-следственных диаграмм для одного и того же процесса и сравнения этих диаграмм в некоторых случаях, несмотря на отсутствие заметных изменений в действии отдельных факторов, меняют порядок расположения факторов, влияющих на эффективность инвестиций на определенном рынке недвижимости. При нарушении стабильности процесса в этом случае нестабильность будет сразу замечена. - Если действие данных факторов стабилизируется в одинаковой степени, то создаются условия для более точного расчета ставки доходности и уровня риска инвестиций на рынке недвижимости. - Возможна ситуация, когда факторы, воздействие которых усилилось, и факторы, доля влияния которых не изменилась, находятся между собой в корреляционной зависимости. Таким образом, рынок недвижимости Хабаровского края подвержен многим внешним влияниям, таким как: - изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры; - изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости; - изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве; - изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий. Решение задач
Задача №1
Определите стоимость недвижимости, рыночная стоимость которой в настоящее время равна $ 10000, если известны срок и ежегодный рост стоимости (ставка) Срок лет 3 года Ставка 14 % Решение: S = P(1+it) P – стоимость в настоящее время S – наращенная стоимость i – ставка % t – срок S = 10000*(1+0,14*3) = 14200 $
Задача №2
1. Владельцы дома решили произвести капитальный ремонт своего здания. Стоимость ремонтных работ растет на 6 % в год. 2. Какую сумму ежемесячно следует откладывать владельцам дома на специальный счет в банке, приносящий доход по номинальной годовой ставке, равной 15 %, если известны Текущая стоимость ремонтных работ 4500 $ Период времени, в течение которого владельцы будут откладывать деньги на ремонт. 6 год. Решение: 1. Определим стоимость, которая нужна для ремонта через 6 лет, по формуле: S = P(1+i/m)mt, где S = P(1+i/m)mt P – стоимость в настоящие время S – наращенная стоимость i – ставка % t – срок m – количество начислений Стоимость, которая нужна для ремонта через 6 лет = 4500*(1+0.06)6 = 6383.33 $ 2. Определим теперь, какую сумму ежемесячно следует откладывать владельцам дома на специальный счет в банке, приносящий доход по номинальной годовой ставке, равной 15 % по формуле: S = P(1+i/m)mt, где S – наращенная стоимость равная 6383.33 $ P – стоимость в настоящие время, равная 4500 $ i – ставка %, равная 0,15 t – срок, равная 6 m – количество начислений, равная 12 6383,33 / ((1+0,15)6 * (6*12)) = 44,11$ Ответ: 1. Стоимость, которая нужна для ремонта через 6 лет, равна 6383.33 $ 2. Сумму ежемесячно откладываемая владельцем дома на специальный счет в банке, приносящий доход по номинальной годовой ставке, равной 15 %, будет равна 44,11$.
Задача №3
Организация выделила своему работнику ссуд под покупку квартиры, рыночная стоимость которой равна $ 60000. Требуется: 1. Определить какую сумму ежегодно работник будет возвращать организации. 2. Какова инвестиционная стоимость квартиры для работника, если известны. Величины ссуд 30000 Срок погашения ссуды 10 лет Процентная ставка 10% Решение: Определим, какова инвестиционная стоимость квартиры для работника, по формуле S = P(1+i)t P – стоимость в настоящие время S – наращенная стоимость i – ставка % t – срок Инвестиционная стоимость: 30000 *(1+0,1)10 = 77812,27 $ Определим, какую сумму ежегодно работник будет возвращать организации S = P(1+i)t P – стоимость в настоящие время S – наращенная стоимость i – ставка % t – срок Сумма ежемесячного отложения: 77812,27 / (12*10) = 648,44 $ Ответ: 1. Ежегодная сумма выплат работника равна 7760 $ 2. Инвестиционная стоимость квартиры равна 63280 $. Список литературы
1. Российская Федерация. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности». 2. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью.- М.: ЮНИТИ, 2003. 3. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости – М.: Финансы и статистика, 2004. 4. Крутик А.Б. Экономика недвижимости. - СПб.: Нева, 2004. 5. Ресин В.И. Экономика недвижимости. М.: Аист, 2004. 6. Фридман Д. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости Финансы. - М.: БЕК, 2004. 7. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2004.
Популярное: Почему двоичная система счисления так распространена?: Каждая цифра должна быть как-то представлена на физическом носителе... Личность ребенка как объект и субъект в образовательной технологии: В настоящее время в России идет становление новой системы образования, ориентированного на вхождение... Как распознать напряжение: Говоря о мышечном напряжении, мы в первую очередь имеем в виду мускулы, прикрепленные к костям ... Почему человек чувствует себя несчастным?: Для начала определим, что такое несчастье. Несчастьем мы будем считать психологическое состояние... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (352)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |