Дисциплина 4 – «Экономика недвижимости»
1. Понятие, признаки, классификация, структура и состав объектов недвижимости.
Понятие «недвижимость» законодательно закреплено гражд. кодексом РФ 30.11.1994г., этот закон вошел в силу 1.01.1995г. Это понятие состоит из 3-х элементов: наименование, содержание, объем. Недвижимость-это ЗУ и все что с ними прочно связано, перемещение которых без ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда, взрослый скот) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов. В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам относят следующие материальные и нематериальные объекты (ст.130,132): ЗУ, участки недр, все, что прочно связано с землей, в том числе лес, здания, сооружения, приравненные к недвижимому имуществу, подлежащие гос. регистрации воздушные суда, космические объекты, иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону. Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют родовые (степень подвижности, связь с землей (прочная физическая и юридическая), форма функционирования, долговечность, общественное значение, способ переноса стоимости в производственном процессе, состояние потребительской формы в процессе использования) признаки, позволяющие отличать их от движимых вещей, и видовые (технические и технологические характеристики – определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на друге имущество), характеризующие особенности объектов по однородным группам. Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки. Классификация ОН способствует более успешному их изучению. Определение недвижимости предполагает выделение в ее структуре 2-х составляющих: 1. Естественные объекты - земля, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. 2. Искусственные объекты а) жилая недвижимость б) коммерческая недвижимость в) общественные здания и сооружения г) инженерные сооружения. ЗУ могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовывать самостоятельные ЗУ. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств.
2. Виды операций с недвижимостью, правовые основы операций с недвижимостью.
Операция (сделка) – это действие граждан и юр. лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей участвующих в сделке субъектов. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом. Сделку считают действительной при условии6 - законности содержания; - правоспособности и дееспособности физических и юридических лиц, совершающих сделку; - соответствие волеизлияния участников сделки; - соблюдения формы сделки. Сделка ничтожна: - если совершена с целью, заведомо противоречащей основам правопорядка или нравственности; Волеизъявление не соответствует истинной воле; - нарушены Форма сделки и требования о ее гос. регистрации; - сторона сделки недееспособна. Изменения следующих видов прав подлежат регистрации: собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения, постоянного пользования, аренды, ипотеки, доверительного управления, сервитутов. (рассказать про государственную регистрацию. См. вопрос 3) При регистрации сделок с недвижимостью сама регистрация необходима для вступления в юридическую силу самой сделки. В ГК РФ предусмотрена необходимость регистрации документального оформления сделок с недвижимостью. На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок По распоряжению ЗУ: - купля – продажа, - сдача в аренду; - купля - продажа права аренды; - дарение ЗУ и земельной доли; - обмен; - залог; - передача в качестве вклада в уставной капитал; - наследование, передача в пожизненное наследуемое владение; - передача в постоянное (бессрочное) пользование; - предоставление сервитута; - выкуп ЗУ для государственных и муниципальных нужд, приватизация ЗУ. По распоряжению жильем: - приватизация комнат и квартир в муниципальном жилом фонде; - купля – продажа жилья; - купля – продажа жилья в рассрочку; - расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; - обмен; - сдача жилья в аренду; - имущественный наем; - дарение жилья; - наследование жилья; - ипотека (кредитование под залог жилья); - участие в долевом строительстве; - уточнение долей в жилой недвижимости; - признание права собственности на жилье по решению суда; - расторжение договора. По распоряжению нежилыми зданиями: - купля – продажа; - сдача в аренду; - купля – продажа имущественных комплексов; - сдача в аренду имущественных комплексов; - передача в качестве уставного капитала; - кредитование под залог недвижимости; - признание права собственности по решению суда. Сделки можно совершать в устной и письменной форме. В устной форме сделка возможна, если законом или соглашением не установлена письменная форма; для сделок , исполненных при самом их совершении; для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме. Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим. Сделки бывают одно-, двух- или многосторонними. Односторонние сделки – такие сделки, для совершения которых достаточно воли одной стороны.
3. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как правом на него, является принятая в стране система регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Уровень и качество ее постановки в значительной мере определяют степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций, а также наполнение бюджета за счет налогообложения. Именно регистрация дает людям титул собственности – законное право на недвижимость, которое регламентирует права и обязанности ее владельца. Поэтому, чтобы приобрести право собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его. ЗК ст.25 и 26 устанавливают обязательную регистрацию прав на землю и сделок с ней. Эти нормы являются отсылочными, т.е. порядок регистрации они не устанавливают, а направляют к закону № 122 от 15 марта 2001г. «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждение государством возникновение, ограничение, перехода или прекращение прав на недвижимое имущество. Гос. регистрация является единственным документом существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в суде. Гос. регистрация проводится на всей территории РФ, право фиксируется в едином гос. реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой регистрации считается день внесения записи в ЕГР. Правовая основа гос. регистрации – конституция РФ, ГК, настоящий федеральный закон, закон о ГЗК, закон о разграничении гос. собственности на землю, закон об обороте земель с/х назначения. Гос. регистрация является обязательной процедурой. Регистрации подлежат не только ЗУ, но и другое недвижимое имущество. Гос. регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий гос. регистрацию обязан предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГР о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Вписка из ЕГР должна содержать описание ОН, зарегистрир-е права на него и правопритязание, выдвинутое в судебном порядке. Выписка предоставляется в теч. 5 дней. Согласно указу президента от 13.10.2004г. федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим гос. регистрацию является федеральная регистрационная служба, которая входит в министерство юстиции РФ. Гос. регистрация осуществляется по месту нахождения ОН в соответствии с делением городов на регистрационные округа. Компетенция федеральной регистрационной службы: - проверка действительности поданных документов и наличие ранее зарегистрированных прав у лица подающего документы или у органа власти; - проверка наличия ранее зарегистрированных или заявленных прав; - проведение гос. регистрации; - выдача документов, подтверждающих гос. регистрацию права; - выдача информации о зарегистрированных правах; - принятие на учет бесхозных вещей. Порядок проведения гос. регистрации установлен ст. 13-21 закона № 122 «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: 1. прием документов; 2. правовая экспертиза документов и законность сделки; 3. установление отсутствий противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4. выявление оснований для отказа в проведении гос. регистрации; 5. внесение записи в ЕГР; 6. совершение надписи на правоустанавливающем документе и выдача удостоверений о произведенной гос. регистрации. Основания для приостановления гос. регистрации: 1. сомнение регистратора в наличии оснований совершить сделку или в подлинности документов; 2. гос. регистратор принимает необходимые меры по получ-ю достоверных сведений. Регистрация приостанавливается на срок не более 1 месяца. Если в течении 1 месяца сомнения не будут устранены в регистрации будет отказано. Основания отказа: 1. право на недвиж. имущество не является правом, подлежащим гос. регистрации; 2. с заявлением обратилось не надлежащее лицо; 3. документы, поданные на регистрацию, по форме или содержанию не соотв. закону; 4. правовой акт признан не действительным; 5. лицо, выдавшее правоустан. документ не вправе распоряж. данным имуществом; 6. имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированным правами.
4. Общая характеристика рынка недвижимости, его особенности и структура.
Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости; это средство перераспределения ЗУ, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями на основе конкурентного спроса и предложения. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. для существования рынков труда, капитала, товаров, услуг необходимы помещения. Посредством рыночного механизма и гос. регулирования рынок недвижимости обеспечивает 1. создание новых ОН; 2. передачу прав на недвижимость; 3. установление равновесия цен на недвижимость; 4. эксплуатацию ОН; 5. инвестирование в недвижимость; 6. распространение пространства между конкурирующими вариантами землепользования. 7. Основу рынка недвижимости (РН) составляют существующие ЗУ и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, деньги и финансовый капитал. РН как саморегулируемая система состоит из 7 основных элементов: спрос (количество ЗУ, прав, которое покупатели готовы приобрести), предложение (количество ЗУ, прав, которое собственники готовы продать), цена (количество денег, уплаченных за единицу недвижимости), менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры. Т.к. недвижимое имущество включает различные сочетания юр. прав и интересов , то на рынок может выходить аренда, залоговые обязательства, объект полной собственности. В отличие от других видов рынок недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд особенностей: - локализация рынка, т.к. его товары неподвижны, уникальны; - открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной; - спрос определяется не только потребительскими качествами объектов, а в основном их местоположением; - низкая эластичность предложения; - ОН могут быть обременены правами третьих лиц; - высокая степень гос. регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий; - большая изменяемость спроса по регионам; - меньшее число участников рынка и количество совершаемых сделок; - современное состояние- спрос на землю ниже предложений, т.е. отсутствие дефицита; - оформление сделок – больше юр.сложностей, ограничений и условий.
5. Анализ рынков недвижимости.
Анализ рынка нед. вкл. его индентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности. Рыночный анализ для целей оценки закл. в соотнесении общего состояния рынка нед., его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой нед., дизайна а также прогнозирования доли рынка кот. объект может занять. Реакция рынка на конкретный вид нед. зависит от спроса и конкурентного предложения нед. на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость нед. диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой нед. позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, кот. имеются у оцениваемого объекта нед. . Понимание влияния экономических условий на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую инфо, необходимую для определения стоимости 3-мя подходами к оценки нед.(сравительный, затратный, доходный) Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой нед. Можно выделить 2 подхода к анализу рынка, кждый из кот. предполагает рассмотрения всего спектра факторов: 1 подход - анализ от общего состояния экономики к конкретной нед. 2 подход – анализ от конкретного объекта к общему положения дел в экономики В 1 случае аналитики начинают с изучения рынка: 1 шаг - оценка рыночного равновесия. Данные о занятости о доходе населения, служат индикаторами спроса; текущая инфо об объеме доступной площади помещения и строительства обеспечивает критерии предложения нед. со стороны конкурентов. На основе сопоставления спроса и предложения оценщик делает вывод о наличие равновесия на рынке нед. и перспективах сохранения ситуации. 2 шаг - анализ вероятного альтернативного использования нед., оценка рыночной реакции на данный вариант и влияния на стоимость. Для этого рассматриваются физ и юр характеристики оценив. нед., а также ее окружения. Вывод - заключение о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта нед. 2 метод предполагает, что рыночный анализ следует начинать с изучения параметров изучения оценив объекта нед., кот. формирует его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке . 1 шаг - понимание физ, законодательных, нормативных и местных характеристик нед., что позволит определить потенциальных участников рынка и оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка нед. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступного и предлагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рынка с учетом важнейших факторов – изменении численности, доходности, и занятости населения, объем розничной торговли. 2 шаг – рассмотрение наиболее вероятных вариантов использования нед. с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки. Вывод – определение альтернативного, наиболее доходного вида пользования, соответствующего оптимальному использованию нед. Несмотря на различную процедуру указанных методов, обо преследуют одну цель: определить уровень текущей и будущей рыночной поддержке по конкретному виду пользования с учетом влиятия местной экономики на конъюнктуру рынка, на кот функционирует объект оцениваемой нед.
6. Основные положения, цели и принципы управления недвижимым имуществом.
Основные цели управления РН: 1. реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им; 2. установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам; 3. защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц; 4. обеспечение свободного ценообразования на ОН в соответствии с предложением и спросом; 5. создание условий для инвестиций; 6. оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищных проблем; 7. справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников РН; 8. создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах. Принципы управления РН зависят от политических и экономических условий в стране. Достижение целей возможно при учете следующих принципов управления: 1. разделение процедур – применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости; 2. открытость инфо- обо всех участниках и объектах РН для принятия деловых решений; 3. гласность нормотворчества – публичное обсуждение проектов законов и др. нормативных актов; 4. конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости; 5. разделение полномочий между регулирующими органами власти; 6. ОН гос. и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона; 7. простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников; 8. применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан групп риска – несовершеннолетних, пенсионеров, инвалидов и др.; 9. рациональное распределение функций управления РН между гос. органами и профессиональными участниками – коммерческими и общественными организациями; 10. политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель; 11. представительные органы гос. власти в интересах населения принимают законы и нормативные акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения ОН; 12. распоряжение гос. недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы гос. власти; 13. сборы и налоговые платежи делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами;
7. Стоимостной эквивалент объектов недвижимости как предмет анализа: виды стоимости объектов недвижимости, основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
Стоимость недвижимости формируют 4 фактора: спрос, полезность, дефицитность предложений и отчуждаемость объектов. В рыночных условиях различают несколько видов стоимости недвижимости: Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой ОН может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. Потребительская стоимость – базируется на экономической эффективности недвижимости. Определяется денежная сумма, которую можно получить при продаже без учета варианта оптимального использования. Инвестиционная стоимость – опирается на субъективную оценку конкретного инвестора и определенного варианта инвестиционного проекта. Стоимость действующего предприятия – стоимость составной части бизнеса, эксплуатирующего недвижимость (для отелей, ресторанов, магазинов). Стоимость общественно значимой недвижимости – комплексное понятие, которое применятся для наиболее оптимального использования недвижимости нехозяйственного назначения. Страховая стоимость - рассчитывается на базе стоимости замещения и воспроизводства утраченных компонентов недвижимости в результате наступления страхового случая. Она зависит от условий соответствия страхового полиса и регулируется законодательством. Оцененная стоимость – используется для определения налогооблагаемой базы, в части недвижимости может не совпадать с рыночной стоимостью. Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта аналогичного оцениваемому объекту в рыночных ценах с учетом износа объекта оценки. Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах на создание объекта, идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий с учетом износа. Стоимость при существующем использовании – определяется исходя из существующих условий и целей его использования. Специальная стоимость – для ее определения в договоре об оценке оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной и иной стоимости. Ликвидационная стоимость – представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник ОН может получить при его ликвидации или принудительной продаже. Первоначальная стоимость – это фактические затраты на приобретение или создание ОН на момент начала его использования. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости: 1. физические - природные - антропогенные 2. социальные (уровень и стиль жизни) 3. экономические (доход, цены, занятость) 4. политические (административное деление территории, налоговая политика)
8. Методы оценки стоимости недвижимости и земельных участков.
3 основных цели преследуют люди, когда приобретают землю: непосредственное личное использование, получение дохода и удовлетворение чувства гордости от владения ею. В бизнесе инвестиции в землю рассматриваются как надежный источник доходов, а другие преимущества не учитываются. Во всех случаях необходимо знать стоимость ЗУ в соответствии с их функциональным назначением. В практике традиционно применяют следующие методы определения стоимости недвижимости: 1. по сопоставимым продажам: заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогам и внесение поправок в цены продаж. Сравнение осуществляется по единицам (га, м) и по элементам (площадь). Основные элементы сравнения: - условия финансирования сделки; - условия продаж; - время продаж; - местоположение; - физические характеристики; - характеристики дохода, полученного с ЗУ. 2. метод соотнесения – заключается в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса на две составляющие – цена ЗУ и цена здания. Вначале оценивается цена здания (улучшения), из общей цены вычитается стоимость улучшения. 3. капитализация земельной ренты – заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. 4. техника остатка для земли – отличается от 3-го метода тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования ЗУ. 5. метод развития ЗУ – используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного на разбивки на отдельные индивидуальные участки. Для этого необходимо определить размеры и количество ЗУ, произвести расчет площади освоенных ЗУ, рассчитать издержки освоения ЗУ и величину выручки от их продаж, определить величину денежного потока путем вычитания всех издержек из величины общей выручки. Издержки освоения и продаж включают в себя расходы по расчистке, планировке, разметки ЗУ, на строительство дорог и др.
9. Особенности оценки земли.
Популярное: Почему стероиды повышают давление?: Основных причин три... Как вы ведете себя при стрессе?: Вы можете самостоятельно управлять стрессом! Каждый из нас имеет право и возможность уменьшить его воздействие на нас... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (701)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |