Оглавление
Пример № 1 оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж 3
Пример № 2 оценки рыночной стоимости земельного участка методом выделения 12
Пример № 3 оценки рыночной стоимости земельного участка методом распределения 18
Пример № 4 оценки рыночной стоимости права на заключение договора аренды методом капитализации дохода 29
Пример № 5 оценки рыночной стоимости права безвозмездного срочного пользования земельного участка методом остатка 30
Пример № 6 оценки рыночной стоимости земельного участка методом остатка 46
Пример № 7 оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка методом предполагаемого использования 56
Пример № 1 оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж
1. Описание объекта оценки
№ п/п
| Характеристики объекта оценки
|
1.
| Физические характеристики земельного участка
|
1.1
| Целевое назначение
| использование административного здания расположенного на земельном участке
|
1.2
| Рельеф участка
| Ровный
|
1.3
| Форма
| Прямоугольный (20 Х 45,13)
|
1.4
| Улучшения земельного участка
| Двухэтажное капитальное здание
|
1.4
| Площадь участка
| 902,77 кв.м.
|
1.5
| Оценочная зона
|
|
2.
| Местоположение участка
|
2.1
| Административный округ
| Центральный
|
2.2
| Адрес
| г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, вл. 14, стр. 3
|
2.3
| Локальные особенности расположения:
· транспортная достижимость
· удаленность от станции метро
|
Хорошая
5 мин. пешком от м. Красносельская
|
3.
| Физические характеристики улучшения земельного участка
|
3.1
| Назначение
| Двухэтажное административное здание
|
3.2
| Общая площадь (кв.м.)
| 1490 кв.м.
|
3.3
| Состояние на дату оценки
| Хорошее – здание не требует ремонта, физический износ равен 18 %.
|
4.
| Имущественные права и ограничения
|
4.1
| Земельный участок принадлежит ООО «Центр» на праве аренды сроком на 49 лет на основании договора долгосрочной аренды № М-01-018379 от 28.05.2001 (Приложение № ). Обременения земельного участка и права аренды земельного участка правами третьих лиц отсутствуют.
|
Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом
На дату оценки были выявлены девять сделок купли-продажи с объектами аналогами - долгосрочными правами аренды земельных участков, расположенных в Центральном АО г. Москвы.
Объект оценки
| Элементы сравнения
| Аналог 1
| Аналог 2
| Аналог 3
| Аналог 4
| Аналог 5
|
г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, вл. 14, стр. 3
За пределами Садового кольца
| Местоположение
| Ср. Золоторожский пер., вл. 19
За пределами Садового Кольца
| ул. Радио, вл. 5-7
За пределами Садового Кольца
| Малая Коммунистическая, ул. вл. 10, стр. 2
За пределами Садового Кольца
| Дубининская ул. вл. 33
За пределами Садового Кольца
| 1-й Тружиников пер., вл. 13
За пределами Садового Кольца
|
| Оценочная зона
|
|
|
|
|
|
ЦАО
| Административный округ
| ЦАО
| ЦАО
| ЦАО
| ЦАО
| ЦАО
|
Право аренды на 49 лет
| Право на земельный участок
| Право аренды на 49 лет
| Право аренды на 25 лет
| Право аренды на 49 лет
| Право аренды на 49 лет
| Право аренды на 49 лет
|
Отсутствуют
| Обременения
| Отсутствуют
| Отсутствуют
| Отсутствуют
| Отсутствуют
| Отсутствуют
|
Собственные средства
| Условия финансирования
| Собственные средства
| Собственные средства
| Собственные средства
| Собственные средства
| Собственные средства
|
Безналичный расчет
| Условия оплаты
| Безналичный расчет
| Безналичный расчет
| Безналичный расчет
| Безналичный расчет
| Бартер
|
текущее
| Время продажи
| 3 квартала назад
| 3 квартала назад
| 3 квартала назад
| 1 квартал назад
| 1 квартал назад
|
902,77
| Площадь общая м2
|
|
|
|
|
|
Оптимальная площадь
| Размер (масштаб)
| на 600 кв.м. больше оптимальной площади-
| Оптимальная площадь
| на 400 кв.м. меньше оптимальной площади-
| Оптимальная площадь
| на 2400 кв.м. больше оптимальной площади-
|
на границе участка
| Коммуникации
| на границе участка
| находятся на некотором удалении от границ участка
| на границе участка
| полностью оборудованы, находятся на участке
| на границе участка
|
| Цена сделки долларов США
|
|
|
|
|
|
| Цена 1 м. кв. $
|
|
|
|
|
|
Объект оценки
| Элементы сравнеия
| Аналог 6
| Аналог 7
| Аналог 8
| Аналог 9
|
г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, вл. 14, стр. 3
За пределами Садового кольца
| Местоположение
| 1-й Голутвинский пер., вл. 12/10
В пределах Садового Кольца
| Последний пер., вл. 24, стр. 1
В пределах Садового Кольца
| Большой Головин пер., вл. 5, стр. 2
В пределах Садового Кольца
| ул. Большая Лубянка, вл. 28
В пределах Садового Кольца
|
| Оценочная зона
|
|
|
|
|
ЦАО
| Административный округ
| ЦАО
| ЦАО
| ЦАО
| ЦАО
|
Право аренды на 49 лет
| Право на земельный участок
| Право аренды на 49 лет
| Право аренды на 49 лет
| Право аренды на 49 лет
| Право аренды на 49 лет
|
Отсутствуют
| Обременения
| Отсутствуют
| Отсутствуют
| Отсутствуют
| Отсутствуют
|
Собственные средства
| Условия финансирования
| Собственные средства
| Собственные средства
| Собственные средства
| Собственные средства
|
Безналичный расчет
| Условия оплаты
| Безналичный расчет
| Безналичный расчет
| Безналичный расчет
| Безналичный расчет
|
текущее
| Время продажи
| 1 квартал назад
| 3 квартала назад
| 3 квартала назад
| 3 квартала назад
|
902,77
| Площадь общая м2
|
|
|
|
|
Оптимальная площадь
| Размер (масштаб)
| на 400 кв. м. меньше оптимальной площади
| оптимальная площадь
| на 500 кв. м. меньше оптимальной площади
| оптимальная площадь
|
на границе участка
| Коммуникации
| на границе участка
| на границе участка
| на границе участка
| на границе участка
|
| Цена сделки долларов США
|
|
|
|
|
| Цена 1 м. кв. $
|
|
|
|
|