Определение рыночного размера арендной платы объекта оценки
Определение рыночной ставки арендной платы осуществлялось по методике расчета с учетом альтернативной ставки доходности. В основе данного метода лежит предположение, что собственник как инвестор может действовать на всех доступных рынках и стремиться к получению отдачи на вложенный капитал, сопоставимой с доходностью, гарантированной наиболее надежными финансовыми инструментами. Расчет рыночного размера годовой арендной платы за пользование объектом оценки осуществляется на основе методологии доходного подхода путем пересчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки в ставку арендной платы за 1 кв. м общей площади оцениваемого объекта следующим образом: 1. Определение чистого операционного дохода путем умножения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки на коэффициент капитализации. 2. Определение действительного валового дохода (без учета условно-переменных расходов) путем увеличения чистого операционного дохода на величину условно-постоянных затрат. 3. Определение потенциального валового дохода (без учета условно-переменных расходов) на основе полученной величины ДВД и расчет рыночной ставки арендной платы за 1 кв. м общей площади объекта оценки. Таблица 30. Определение рыночного размера арендной платы объекта оценки
Величина условно-постоянных расходов на основании анализа рынка принимается равной 2% от потенциального валового дохода. Для Здания главного дома условно-постоянные расходы составляют 163 руб./кв. м/год. Для других объектов оценки величина условно-постоянных расходов принимается на том же уровне. Коэффициент загрузки для Здания главного дома принимается равным 0,75. Коэффициент загрузки для Флигелей и Конного двора принимается равным 0,92, т.к. объекты имеют меньшую площадь, чем Здание главного дома, следовательно, являются более ликвидными. Таким образом, рекомендуемая величина рыночного размера годовой арендной платы за пользование объектом оценки (без учета налога на добавленную стоимость по ставке 18 процентов и без учета условно-переменных расходов) составит:
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ СПРАВОЧНАЯ И МЕТОДИЧЕСКАЯ ЛИТЕРАТУРА
1. Оценка объектов недвижимости. Учебное пособие. М., ИНФРА-М., 1997 г. 2. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 1998.- 384 с. 3. Оценка недвижимости, под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. Москва «Финансы и статистика» 2002 г. 4. Черняк А.В. «Оценка городской недвижимости», М., 1996 г. 5. Д. Фридман и др. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М., ДЕЛО, 1997 г. 6. Оценка бизнеса. М., Финансы и статистика, 1998 г. 7. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. - М., 1996 г. 8. Прорвич В.С. Оценка экономической стоимости городской земли. - М., 1998 г. 9. Технология работы с недвижимостью. Земельные отношения. - М. Городская собственность, 1999 г. 10. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. – Спб., 1997 г. 11. Рутгайзер В. М., Дронова Н. Д., Еленева Ю. Я. и др. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. - М.: ДЕЛО, 1998. 12. Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY». 13. Сборник «Индексы цен в строительстве», Ко-Инвест. 14. Справочник «Строительные работы», М: ВСВ-Сфинкс, 1997 г. 15. Интернет-сайты.
Популярное: Почему стероиды повышают давление?: Основных причин три... Почему люди поддаются рекламе?: Только не надо искать ответы в качестве или количестве рекламы... Почему человек чувствует себя несчастным?: Для начала определим, что такое несчастье. Несчастьем мы будем считать психологическое состояние... Как построить свою речь (словесное оформление):
При подготовке публичного выступления перед оратором возникает вопрос, как лучше словесно оформить свою... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (698)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |