Работа эксперта начинается задолго до объявления инвестором своего официального волеизъявления на участие в конкурсе по реконструкции или новому строительству.
Независимая юридическая экспертиза призвана оценить наличие необходимых документов как со стороны потенциального инвестора, так и со стороны городской (местной) администрации, предполагающей осуществить строительные работы с помощью привлеченных инвестиций.
Как правило, первоначальный перечень документов, подлежащих правовой оценке, состоит из правоустанавливающих актов и справок на объект инвестиционной деятельности со стороны городской (местной) администрации:
· решения соответствующих органов о реконструкции или новом строительстве;
· подтверждения их дееспособности;
· наличия соответствующих документов в земельных кадастрах, планах БТИ;
· оценивается обремененность объекта пользователями или невыявленными собственниками.
Последнее обстоятельство необходимо проверять более тщательно, поскольку администрация хотя и несет ответственность за юридическую чистоту сделки со своей стороны, однако на практике это не всегда соответствует реальной действительности, особенно в отношении третьих лиц - пользователей и неучтенных собственников объекта.
Анализ действующей практики реконструкции объектов недвижимости в Москве свидетельствует о том, что наличие соответствующего постановления правительства города и подписанного инвестиционного контракта не защищает инвестора от юридических неожиданностей в виде появления пользователей и собственников с оформленными, не до конца оформленными правами или претензиями на объект, которые впоследствии перерастают в дорогостоящие судебные тяжбы. Поэтому юридическая экспертиза должна тщательно разбираться с документами соответствующих комитетов по имуществу, землепользованию и другим в части данного инвестиционного объекта.
Со стороны инвестора необходимо предъявление:
· регистрационных документов;
· послужного списка выполненных работ с отзывами о законченных объектах;
· необходимых гарантий.
Предоставление гарантий исполнения обязательств по инвестиционному проекту является наиболее сложной задачей в связи с тем, что требования к гарантиям постоянно меняются. Так, в 1994—1996 гг. для участия в инвестиционном конкурсе было достаточно предъявить письмо из банка о возможном предоставлении гарантий. В настоящее время гарантией исполнения инвестиционных обязательств являются оплата участия в конкурсе и более жестким образом оформленная банковская гарантия. Проверка документов по банковской гарантии должна сочетаться с проверкой кредитоспособности выдавшего ее банка.
В случае привлечения западных инвестиций требуется юридическая оценка с приглашением специалистов по западному банковскому праву.
Следующим этапом юридической работы по инвестиционным проектам с недвижимостью является подготовка инвестиционного контракта. Эту работу условно можно разделить на три стадии:
· первая стадия - предварительная работа по оценке нормативных документов, регламентирующих деятельность местной администрации по заключению инвестиционных контрактов;
· вторая стадия - подготовка проекта инвестиционного контракта;
· третья стадия - согласование, регистрация и подписание инвестиционного контракта.
На первой стадии анализируются соответствующие нормативные документы местной администрации, регламентирующие порядок заключения инвестиционных контрактов в Москве, например, действует специальное постановление правительства столицы от 18 мая 1999 г. №426 "Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности".
В этом постановлении установлено, что реализация проектов нового строительства, реконструкции (реставрации), комплексного капитального ремонта объектов недвижимости в случаях внебюджетного финансирования осуществляется на конкурсной основе и на условиях инвестиционных контрактов между правительством Москвы и привлекаемым инвестором.
Все инвестиционные контракты на территории столицы заключаются исключительно на основании решений Городской и окружных конкурсных комиссий по подбору инвесторов по объектам, включенным в программы строительства.
Этим же постановлением утверждена примерная форма и редакция инвестиционного контракта (договора) на реализацию инвестиционного проекта строительства, реконструкции и комплексного капитального ремонта объектов недвижимого имущества различного назначения на территории Москвы и определены порядок и перечень должностных лиц, которым предоставлено право заключать инвестиционные контракты.
Кроме того, определен пакет конкурсной документации на право заключения инвестиционного контракта, регламент его подготовки.
Порядок проведения конкурса изложен в постановлении правительства Москвы от 24.05.94 № 435.
Сумма задатка и порядок оплаты определяются каждый раз отдельно по конкретному инвестиционному проекту. Таким же образом устанавливаются критерии определения победителей. Инвестор получает от конкурсной комиссии вышеперечисленные данные, информационное письмо (в случае открытого конкурса), исходно-разрешительную документацию для проведения строительных работ, проект постановления правительства Москвы о реконструкции (новом строительстве) объекта, согласованный со всеми организациями за исключением: инвестора (победителя конкурса), проекта округа либо любого лица, уполномоченного правительством Москвы, Государственно-правового управления Мэрии г. Москвы, управляющего делами Мэрии. Кроме того, победитель конкурса получает частично согласованный инвестиционный контракт.
Вторая стадия - подготовка контракта инвестором предполагает постатейную аналитическую работу юриста по всем 14 статьям типового контракта.
Особое внимание следует обратить на вторую статью "Предмет Контракта", где определена цель договора, обозначен инвестиционный проект, сумма инвестиций, размеры площадей, срок ввода в эксплуатацию.
На момент заключения контракта определяется обременение объекта пользователями, собственниками и жильцами с указанием правовых оснований. Обозначаются условия освобождения объекта.
От полноты, достоверности этой информации зависят величина затрат и сроки освобождения объекта для проведения строительно-монтажных работ и распределение долей между будущими собственниками после завершения контракта.
Обременение объектов недвижимости третьими лицами регламентируется соответствующими статьями ГК РФ и постановлением правительства Москвы от 13.08.96 г., № 689, в котором утверждено "Положение о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве".
Согласно Положению объекты нежилого фонда могут быть переданы:
· в хозяйственное ведение,
· оперативное управление,
· безвозмездное пользование,
· в аренду,
· проданы в собственность.
Передача нежилого помещения в хозяйственное ведение реализуется на основании постановления правительства Москвы государственным и муниципальным унитарным предприятиям, образованным постановлением правительства Москвы или распоряжением Госкомимущества. Фактическая передача нежилого помещения в хозяйственное ведение осуществляется после оформления свидетельства и заключения контракта на право хозяйственного ведения, согласно которым заинтересованными юридическими лицами оформляются акт приемки-передачи имущества и справка авизо. Свидетельство и контракт оформляются Москомимуществом.
Нежилое помещение учитывается на балансе юридического лица. Его размер в случае использования под административные цели не должен превышать 9 кв. м. общей площади на одного работника аппарата управления. Если в хозяйственное ведение предприятию передается часть здания, то в контракт на право хозяйственного ведения включается пункт о запрещении его отчуждения при приватизации.
Перечисленные обстоятельства следует учитывать, если возникает какая-либо судебная тяжба по освобождению помещений, находящихся в хозяйственном ведении.
Передача нежилого помещения в оперативное управление реализуется на основании постановления правительства Москвы государственным или муниципальным учреждениям, образованным постановлением правительства Москвы или Москомимуществом.
Все вышеизложенные обстоятельства, касающиеся передачи помещений в хозяйственное ведение, полностью можно перенести на ситуацию с передачей помещений в оперативное управление.
Передача нежилого помещения в безвозмездное пользование может быть реализована на основании постановления правительства Москвы любому юридическому или фактическому лицу. Эта передача фиксируется фактом оформления свидетельства и заключения договора на право безвозмездного пользования с актом приемки-передачи имущества. Свидетельство, договор и акт приемки-передачи оформляются Москомимуществом.
Нежилое помещение учитывается на балансе юридического лица, в собственности которого находится нежилой фонд. Москомимущество в случае необоснованного отказа прежнего балансодержателя в подписании договора и акта приемки-передачи имущества заключает договор субаренды самостоятельно и принимает меры к передаче имущества новому владельцу.
Передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании результатов аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу. В отдельных случаях решение по этому вопросу принимается на основании распоряжения мэра, постановления правительства Москвы, распоряжения Москомимущества. Передача в аренду помещения оформляется свидетельством и договором. Это помещение учитывается на балансе арендатора. Передача помещения арендатором в субаренду или безвозмездное пользование третьим лицам может быть осуществлена только с согласия Москомимущества.
Регистрация такого рода субарендных договоров и договоров на безвозмездное пользование производится в Москомимуществе или в его территориальном агентстве.
Арендатор вправе внести в качестве вклада в другое юридическое лицо свои права аренды. В этом случае ответственным перед арендодателем остается арендатор.
Продажа помещений в собственность регламентируется в порядке,
В статье "Сроки и содержание этапов" следует обратить внимание на возможность продления сроков выполнения. Это обстоятельство в практике инвестиционной работы имеет большое значение в связи с частым невыполнением отдельных обязательств администрацией.
В статье "Обязанности сторон" излагаются в общем виде и, как правило, имеют стандартный набор взаимных обязательств.
В статье "Гарантии" важно обратить внимание на представление рекомендательных банковских писем о возможностях инвесторов исполнить обязательства.
В статье "Уступка прав по контракту" необходимо обратить внимание на возможность уступки прав не одному, а нескольким инвесторам.
В статье "Срок действия контракта" срок окончания контракта рекомендуется ограничивать моментом выполнения сторонами всех обязательств, а не фиксированной датой.
В статье "Изменение и прекращение контракта" особое внимание рекомендуется уделить возмещению инвестору документально подтвержденных прямых затрат в случае расторжения контракта.
Остальные статьи контракта, хотя и требуют в отдельных случаях уточнения, в типовом варианте изложены достаточно полно и обосновано.
На третьей стадии юридической работы решаются вопросы согласования и подписания контракта. Для этих целей необходимо подготовить необходимый набор документов об объекте инвестиционной деятельности и самом инвесторе. От полноты документального набора вышеназванных сведений во многом зависит время рассмотрения контракта в соответствующих инстанциях.
Сроки получения полностью согласованного инвестиционного контракта составляют 2,5 месяца (включая согласования с управой префектом, департаментом муниципального жилья и Москомимуществом - 1 месяц, с советником мэра по экономической безопасности - 1 неделя, ГПУ Мэрии - 1 неделя, префектом или другим уполномоченным лицом -1 неделя) без учета времени подписания контракта инвестором.
В результате надлежащим образом оформленный и подписанный инвестиционный контракт становится центральным звеном соответствующего бизнес-плана по проекту недвижимости.
Оценка риска.
Зависимость между типом инвестиций и уровнем риска можно представить в виде следующей шкалы.
Разные риски - это разные вероятности "не угадать" реакцию рынка на результаты работы фирмы после завершения инвестиций. Ясно, что с этих позиций организация нового производства, имеющего своей целью выпуск неизвестного рынку продукта (а тем более научно-исследовательские (НИР) или опытно-конструкторские (ОКР) работы), сопряжена с наибольшим риском. Инвестиции для выполнения гостребований касаются соответствия производства экологическим стандартам либо стандартам безопасности продукции. Они предполагают наличие формализованных требований, изложенных в виде согласованной программы действий, а ее выполнение редко может быть поставлено под сомнение.
При рассмотрении любого проекта эксперты учитывают "шкалу рисков". Напрашивается неутешительный вывод: чем меньше опыт в бизнесе, тем сложнее получить деньги под проект.
При развитии дела неизбежно возникают трудности и приходится рисковать. Бизнес-план содержит информацию об этом. Открытие возникших негативных фактов перед потенциальными инвесторами может подорвать кредит доверия к проекту и лишить его финансирования. В то же время определение и обсуждение риска в проекте демонстрируют квалификацию разработчиков и поднимают доверие инвесторов. Таким образом, беря на себя инициативу в определении и обсуждении риска, руководство фирмы дает понять инвестору, что оно об этом думает и как будет преодолевать эти трудности. Поэтому определение и обсуждение главных проблем к рискованных моментов служат развитию проекта. Оно включает описание опасных ситуаций в отрасли, на рынке сбыта, в сроках и финансировании начального этапа проекта.
Понятие риска, его оценка, прогнозирование и даже управление им - вещь малознакомая для наших предпринимателей, хотя их повседневная деятельность сопряжена с таким уровнем риска, при котором любой западный предприниматель даже не подумал бы браться за дело.
В рыночных условиях раздел, посвященный потенциальным рискам, особенно важен, и от глубины его проработки в значительной степени зависит доверие потенциальных инвесторов, кредиторов и партнеров по бизнесу. Следует отметить, что важна не столько точность расчетов, сколько необходимость заранее предусмотреть все возможные рисковые ситуации.
Методы анализа рисков дифференцируются в зависимости от величины проекта. Для крупных проектов необходим тщательный просчет рисков с использованием аппарата теории вероятностей. Для незначительных проектов достаточен анализ риска с помощью чисто экспертных методов.
Еще раз повторим, главное при этом - не сложность расчетов и не точность вычислений вероятностей сбоев до второго знака после запятой, а умение авторов бизнес-плана заранее выявить все типы рисков, с которыми они могут столкнуться, источники этих рисков и момент их возникновения. Необходимо разработать меры по сокращению этих рисков и минимизации потерь, которые они могут вызвать. Чем глубже вы проработаете эту проблему, тем выше будет к вам доверие потенциальных партнеров и инвесторов. Верят не тому, кто оптимистически утверждает, что его дело беспроигрышное, а тому, кто способен заранее увидать камешки на своем пути и объяснить, как он собирается конструировать свой «автомобиль» и вести его по дороге, чтобы не оказаться в кювете.
Следует учитывать, как минимум, следующие виды рисков: производственные, коммерческие, финансовые и связанные с форс-мажорными обстоятельствами.
Производственные риски связаны с различными нарушениями в производственном процессе или в процессе поставок сырья, материалов, комплектующих изделий. Как правило, мерами по снижению производственных рисков являются действенный контроль за ходом производственного процесса и усиление влияния на поставщиков путем диверсификации и дублирования поставщиков, применения импортозамещающих комплектующих и прочие меры.
Коммерческие риски связать с реализацией продукции на товарном рынке (уменьшение размеров и емкости рынков, снижение платежеспособного спроса, появление новых конкурентов и т. п.).
Мерами снижения коммерческих рисков могут быть:
• систематическое изучение конъюнктуры рынка;
• создание дилерской сети;
• соответствующая ценовая политика;
• образование сети сервисного обслуживания;
• формирование общественного мнения (паблик рилейшнз) и фирменного стиля;
• реклама и т. д.
Финансовые риски вызываются инфляционными процессами, всеобщими неплатежами, колебаниями валютных курсов и пр. Они могут быть снижены благодаря созданию системы эффективного финансового менеджмента на предприятии, работе с дилерами на условиях предоплаты и т. д.
Риски, связанные с форс-мажорными обстоятельствами — это риски, обусловленные непредвиденными обстоятельствами (от смены политического курса страны до забастовок и землетрясений). Мерой по их снижению служит работа предприятия с достаточным запасом финансовой прочности.
Таким образом, причины возникновения риска, к сожалению, весьма многочисленны: это могут быть изменения в налоговом регулировании, колебания валютных курсов и т.п. От вас требуется хотя бы ориентировочно определить, какие риски наиболее вероятны и во что они могут обойтись. От этого прогноза вы уже можете перекинуть мостик к ответу на вопрос: как уменьшить риски и потери? Этот ответ должен состоять из двух разделов: в первом вы указываете организационные меры профилактики рисков, во втором - свою программу страхования от рисков. Например, при возможности сбоев в графике железнодорожных перевозок материалов и комплектующих можно проработать альтернативную программу транспортировки необходимых изделий с помощью авиационного или автомобильного транспорта. Что касается страхования, то здесь тема для разговора столь обширна, что мы обсудим ее лишь вкратце.
К сожалению, в нашей стране система страхования развита крайне слабо. Это поражает зарубежных коллег, привыкших подстраховывать каждый свой шаг: от покупки оборудования до обесценения валютных средств из-за колебаний курсов валют. Следует иметь в виду, что открытое и честное обсуждение этого вопроса в деловом плане, во-первых, характеризует вас с хорошей стороны как предпринимателя, во-вторых, показывает, что вы проявляете определенную заботу о тех средствах, которые собираетесь получить от партнера. Более конкретно следует обосновать все допущения, которые вы сделали, разрабатывая бизнес-план, и риск, который в них заложен.
Подумайте о таких проблемах, как:
• риск истратить всю наличность до получения, заказа на продукт;
• риск снижения цен из-за действий конкурентов;
• возможные тенденции в развитии отрасли;
• риск превышения запланированных уровней затрат разработки и производства продукта;
• невыход на намеченный объем продаж;
• срыв графика разработки продукта;
• трудности в поставках сырья и комплектующих;
• трудности в получении банковского кредита;
• риск оказаться без наличности после массового поступления заказов.
Здесь следует определить, какие из потенциальных проблем наиболее опасны для проекта, и описать предложения фирмы по минимизации влияния неблагоприятных обстоятельств в каждой, рискованной части проекта.
Следует отметить, какие из потенциальных проблем являются критическими для успеха предприятия, и описать ваши планы по минимизации влияния неблагоприятных факторов. Для разных сфер предпринимательства характерен разный уровень риска.
Схема написания данного раздела следующая.
А. Степень риска коммерческой неудачи для вашей сферы бизнеса. Покажите, относится ваш бизнес к уже хорошо освоенной области предпринимательства, новой, осваиваемой области или новейшей, неосвоенной области, а также имеет ваше предприятие высокий, средний или низкий уровень риска в вашей области предпринимательства.
Б. Степень обеспеченности получения и продажи продукта. Укажите вероятность технического успеха в получении продукта и долю продаваемого объема продукции в общем ее объеме, предназначенном для продаж.
В. Рентабельность вашего дела с учетом риска. Укажите прогнозируемую чистую прибыль (эти данные имеются в разделе «Финансовый план») и общие издержки, исчислите уровень рентабельности.
Г. Конкретные виды рисков для вашего дела. Перечислите наиболее существенные виды риска, с которыми вы можете встретиться в вашем бизнесе и которые целесообразно страховать (уничтожение, хищение или порча товара при транспортировке; невыполнение субподрядчиками обязательств).
Перечислите наиболее существенные виды риска, не зависящие от страхования и требующие использования специальных способов уменьшения негативных последствий (связанные с неверным выбором проекта и колебанием конъюнктуры, изменениями цен и спроса; коммерческий риск; финансовый риск; ошибки менеджеров; социальная нестабильность и др.).
Д. Мероприятия по уменьшению ущерба, связанного с предпринимательским риском. Укажите, к каким страховым организациям и компаниям вы планируете обратиться, какие типы договоров о страховании и на какие суммы вы планируете заключить. Намерены ли вы использовать хеджирование для уменьшения возможного ущерба? Перечислите мероприятия по не страхуемым видам риска.
Для снижения общего влияния рисков на эффективность предприятия необходимо предусмотреть коммерческое страхование по действующим системам (страхование имущества, транспортных перевозок, рисков, заложенных в коммерческих контрактах на заключаемые сделки, перестрахование и пр.).
Вероятность каждого типа рисков и убытки, вызываемые ими, различны, поэтому необходимо их прогнозировать и, по возможности, рассчитать.